マンション売却の手数料や税金は一体いくらかかる？

マンションの売却には、手数料がかかります。
そして場合によっては、税金が課税されることも。
こちらでは、マンション売却の手数料や税金の目安や計算方法をお伝えします。お得な節税方法も紹介するので、ぜひチェックしてみてくださいね！

□マンション売却にかかる諸費用の相場は？

「マンションを売る」というと、売却金額をもらえるだけ！と思っている人も多いのですが、売却には諸費用がかかります。
それも数万円や数十万円ではなく、けっこう大きい額です。

マンション売却にかかる諸費用の相場は、売却金額の4％といわれています。
3,000万円でマンションが売れたら120万円、5,000万円だったら200万円が相場ですから、諸費用のことを考えずにマンションを売ると大変です。

また諸費用の多くは現金で支払う必要があるため、
「何に」「いくら」「いつ」かかるのかを知っておくべきです。
状況によっては、諸費用を加味した売却金額に設定することも必要になります。
そのためマンションを売りに出す前に、諸費用の詳細を把握するようにしましょう。

マンション売却にかかる諸費用は、

① 手数料
② 税金

大きく分けてこの2つです。ここからは手数料と税金にかけて、費用の相場や必要になる時期を解説していきます。

□マンション売却にかかる手数料

まずは手数料のお話です。

マンション売却にかかる手数料は、仲介手数料と印紙代があげられます。また住宅ローンが残っている場合の売却には、その他の手数料もかかります。1つずつ詳しく説明していきますね。

■仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料は、マンション売却の諸費用の大部分を占めています。金額は上記の通りで、基本的にどの不動産会社も上限いっぱいに請求するものと思っておくのがいいでしょう。

例えば3,000万円のマンションを売るときの仲介手数料は、

3,000万円×3％＋6万円＝96万円

でここに消費税がかかります。

売買契約時に半金の48万円を、決済・引渡し時に残金48万円を支払うのが一般的です。

■印紙代

不動産の売買契約書には、売却金額に応じた収入印紙を貼付することが義務付けられています。
厳密にいえば、収入印紙は「印紙税」という税金ですが、役所に納めにいくわけではなく、費用を用意するだけなので諸費用に含めて説明しますね。

印紙は郵便局などで購入しますが、不動産会社があなたに代わって用意してくれることがほとんどです。

売買契約時に、不動産会社に印紙代金を支払います。なお2020年3月31日までの売買契約には、軽減税率（表右）が適用となります。

（出典：国税庁）

■住宅ローンが残っている場合にかかる費用

マンション売却時に住宅ローンが残っていて、売却と同時にローンを完済する場合は、次の2つの費用がかかります。

◆ローン完済手数料

住宅ローンを完済するときは、銀行などの金融機関に手数料を支払う必要があります。
金額に幅があるのは、変動金利か固定金利かによっても、銀行によっても、手数料額が異なるためです。

◆抵当権抹消費用

住宅ローンを完済すると、マンションにかかっている「抵当権」が抹消されます。
抹消自体にかかる費用は数千円ですが、手続きを司法書士に頼むのが一般的なため、上記金額は報酬費用を含めた金額です。

□仲介手数料が「無料」ってどうなの？

マンション売却にかかる手数料のうち、大部分をしめる仲介手数料。
なんとか節約できないかな？って思いますよね。

仲介手数料とは、売買契約が成立したときにだけ不動産会社に支払う成功報酬です。
基本的に不動産会社が得る報酬は仲介手数料しかありませんから、売主が途中で売却を諦めたり、他社に乗り換えたりしたら、不動産会社側の収入はゼロ。そのためなんとしてでも成約につなげたいんですね。

仲介手数料には上限が定められていますが、下限はありません。
極論でいえば、無料でも問題はないんです。
現に、「仲介手数料無料」や「半額」としている不動産会社も存在しています。

しかし唯一の収入源である仲介手数料を無料にしたら、不動産会社はどこから収入を得ているのでしょうか？
なんとも不思議な話ですが、実は、仲介手数料無料には「カラクリ」があるのです。

■仲介手数料無料のカラクリ

仲介手数料無料のカラクリを理解するには、「片手成約」と「両手成約」という不動産売買の2つの取引形態を知っておく必要があります。

まず片手成約とは、売主、買主、それぞれに別の不動産会社がつくということです。

上記の図の不動産会社Aは、売主を担当する不動産会社。
不動産会社Bは買主の担当です。
不動産会社A、Bは、連携して1つの不動産売買を成立させます。
各不動産会社が得られる報酬は、担当する顧客からの仲介手数料です。

 

一方、両手成約は、売主、買主を同じ不動産会社が担当します。
この場合、不動産会社は売主、買主、両者から仲介手数料を受領することができるので、単純に片手成約の2倍の報酬になるわけです。

不動産会社は当然、両手成約がしたいものです。でも売主からすれば少しでも高く、早く売ってくれさえすれば、買主の担当が自社でも他社でも構わないはずです。

しかし仲介手数料無料のカラクリは、この「両手成約」にあります。両手成約にすれば売主から仲介手数料をもらわなくても買主からもらうことができるので、売主の「仲介手数料無料」が成立するということです。

でも実は、不動産会社が「両手成約しかしない」というのは、悪質極まりない行為なんですね。
両手成約にするための方法は、物件を囲い込んでしまうこと。
囲い込みとは、他社に物件情報を開示しないということです。売主からすると、これは本当に迷惑な話です。

他社にはあなたのマンションを買いたいという人がいるかもしれないのに、両手成約にしたいという勝手な都合で物件情報を遮断してしまうのですからね。紹介する顧客が圧倒的に少なくなりますから、当然、売れるスピードも金額も落ちます。

仲介手数料を必要以上に安くする、無料にするという不動産会社には、両手成約を悪質な方法で狙っているという可能性が高いです。
物件価格の約3％である仲介手数料を節約したいがために、売れる金額が100万円も200万円も下がったり、本来なら数ヶ月で売れるところを半年や1年の時間を要したりすることになれば、本末転倒なのです。

■「囲い込み」をふせぐには

故意に両手成約をねらった囲い込みは悪質な行為です。
しかし売却を任せた不動産会社が物件情報を遮断しているなんて、売主は夢にも思わないでしょう。だからこそ悪質極まりないんですね。

まずは「仲介手数料無料」や「半額」にしている不動産会社には、十分注意するべきです。何度もいいますが、仲介手数料は不動産会社にとって唯一の収入源。ここを大幅に割り引いているウラにはなにかがあるのです。

また、過去に行政処分を受けた不動産会社を調べてみるのもいいかもしれません。国土交通省の「ネガティブ情報検索システム」というサイトで、過去5年のうちに悪質な営業方法や宅建業法違反で処分を受けた不動産会社を調べることができます。

なにはともあれ、大事なのは媒介契約前の見極めです。

「両手成約しか狙わないなんてことはないですよね？」

「囲い込みが発覚した場合には、国交省などに通報しますので」

これくらいのことは、媒介契約締結前に不動産会社に言ってもいいと思います。
そんなことをしようとも思っていない不動産会社も多いですが、大事な資産であるマンションの売却を任せるのですから失礼には当たりません。
「警戒しているぞ！」と思わせることは、抑止力にもなるのです。

□仲介手数料の値引きはしてもらえる？

仲介手数料半額や無料は危険だとしても、10～20％引きなら割と多くの不動産会社がしているものです。

例えば再契約特典。買い替えを同じ不動産会社に依頼すれば、売却、購入のどちらか一方の仲介手数料を割り引いてもらえることもあるでしょう。

あるいは紹介特典。その不動産会社を過去に利用した方の紹介であれば、仲介手数料の割引を受けられるというサービスもよく目にしますね。

ただたしかに仲介手数料の10％や20％って大きいですが、3,000万円の売買契約だったら10万円や20万円の話。
だったらマンションを50万円でも100万円でも高く売ってくれる不動産会社に売却をお願いしたほうが、あなたにとって有益なはずです。

つまり仲介手数料の値引きありきで不動産会社を探すのではなく、高く売ってくれるかの方がよっぽど重要。
マンション売却を得意としているのか、このエリアの実績はどうなのかをよく見極めて不動産会社を選択するべきです。

□イエサテは大阪・神戸のマンション査定専門サイトです

・仲介手数料の値引きありきで不動産会社を選ぶべきではない

・結局は好条件で売ってくれる不動産会社を選ぶことが大切

というお話がでたので、当サイトの紹介をさせていただきますね。

当サイト「イエサテ」は、大阪・神戸のマンションの査定依頼ができるサイトです。

なぜマンションだけなのか？なぜエリアがここまで絞られているのか？

というと、マンションも戸建も土地も…全ての物件種別を得意としている不動産会社って実は多くはないんです。
そして不動産会社って、専門とするエリアもそこまで広くないもの。
だから私たちは、限られたエリアで、マンション売却を得意とする不動産会社を徹底的に集めたんです。
そうすることで、大阪・神戸のマンション売却をする方に、最適な不動産会社を紹介することができます。

また「囲い込み」や「しつこい営業」をするような悪質な不動産会社は、イエサテへの参画をお断りしています。
目が行き届くというのも、エリアや種別を絞ったからこそできること。
「全国の不動産を査定できます！」「不動産会社は1000社以上参画しています！」という査定サイトもありますが、それって売主に寄り添ったサービスだといえるでしょうか？
私たちは査定させていただくエリアと物件種別を絞ることで、ご利用者様1人1人に本当にマッチした不動産会社を紹介させていただけると自負しております。

エリア外、土地戸建をお持ちの方には申し訳ありませんが、大阪・神戸のマンションの売却を考えている方は、ぜひイエサテをご利用ください！

□マンション売却にかかる税金

さて続いては、マンション売却にかかる税金のお話をしていきます。
ただし税金は、必ずかかるわけではありません。
マンション売却で税金がかかるのは、売却益が出た場合。
ただその場合も控除や特例を使うことで、節税したり、税金をゼロにしたりすることができます。

ではマンションにかかる税金と、節税できる特例について説明していきます。

■売却益が出たら譲渡所得税がかかる

マンションを売って利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税がかかります。

「利益」といっても、5,000万円で買ったマンションが6,000万円で売れた場合の差額1,000万円を指すわけではなく、次の計算式によって算出します。

はい！難しいです！

難しい各用語を簡単に噛み砕いて説明しますね。

例えば、5,000万円（建物2000万円・土地3000万円）で購入した自宅マンションを10年間所有した後、6,000万円で売却したケースの譲渡所得を計算してみましょう。

① 減価償却費を算出する

まず「減価償却費相当額」を算出します。

「減価償却費」とは、経年によって低下する建物の価値を耐用年数から見積もった費用です。
10年の間に失われた建物の価値を加味して利益を考えるために、減価償却費を算出する必要があるんですね。

減価償却費の計算方法は、次の通りです。

償却率は、鉄筋コンクリート造のマンションなら非事業用（マイホームなど）が0.015、事業が0.022となります。

今回のケースは、建物部分2,000万円で購入した自宅マンションを10年後に売却するので、

2,000万円×0.9×0.015×10＝270万円

となります。

② 取得費を算出する

減価償却費相当額がわかれば、取得費を算出することができます。

でしたね。

購入にかかった諸費用は、ここでは仲介手数料3％のみと考えます。
購入したマンション5,000万円の仲介手数料は150万円、減価償却費は先ほど270万円と算出できたので、これを当てはめます。

取得費は、

5,000万円＋150万円－270万円＝4,880万円

となります。

③ 譲渡所得を算出する

譲渡所得の計算式をもう一度、見てみましょう。

譲渡収入金額は、マンションの売却金額なので6,000万円。譲渡費用は、マンション売却にかかった諸費用なので、先ほどと同様3％の仲介手数料のみと考え180万円とします。そして取得費は、先ほど算出した4,880万円です。これを譲渡所得の計算式に当てはめます。

6,000万円－（4,880万円＋180万円）＝940万円

今回のケースの譲渡所得は、940万円と計算することができました。

④ 譲渡所得に税率をかける

譲渡所得には、住民税と所得税が課税されます。ただし税率は、所有期間によって異なります。

まず売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63％、計39.63％の税率となります。

一方、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315％、計20.315％が税率となります。

今回のシミュレーションの所有期間は10年なので、税率は合計22.1％となり、

940万円×20.315％≒190万円

が納めるべき税金となります。

ただし特例の適用要件にある売却は、譲渡所得から一定金額を控除することが可能です。

■譲渡所得税を節税できる特例

次にあげる特例を適用させると、譲渡所得税の節税につながります。

① マイホーム売却の3,000万円特別控除の特例

自己居住用マンションを売却する方なら必ず知っておくべきなのが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。この特例は、一定の要件を満たしたマイホームの譲渡所得から3,000万円を控除できるというもの。適用させることができれば、先ほどのシミュレーションの譲渡所得940万円は軽々ゼロにできるということです。
譲渡所得がゼロになれば、もちろん納税額もゼロです。

主な適用要件は次の通りです。

・自分が住んでいた家の売却（別荘などは除く）
・もしくは住まなくなってから3年目の12月31日までの売却
・一定の特別関係者への売却でないこと

② 軽減税率の特例

マイホーム控除を利用しても譲渡所得が控除しきれない場合で、所有期間が10年を超えていれば「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」によって、課税される税率を引き下げることができます。

③ 相続空き家の3,000万円特別控除

亡くなった人が住んでいたマイホームを相続し売却した場合、マイホーム控除のように譲渡所得から3,000万円控除される特例があります。しかしこの特例の適用要件には、戸建、もしくは戸建を解体した土地とあります。マンションは適用にならないのでご注意ください。

④ 取得費加算の特例

相続空き家の控除はマンションに適用されませんが、相続したマンションの売却時の税金を節税できる特例に「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。

この特例によって、譲渡所得の計算式の「取得費」の部分に納税した相続税相当額を加算することができるので、譲渡所得を引き下げることができます。

■利益が出たときも出ないときも確定申告をお忘れなく

譲渡所得を減税させるための特例が適用になる状況だとしても、ご自身で確定申告しなければ適用されません。
マンションを売却した翌年の確定申告は、絶対にお忘れになりませんように。

また「マンション売却で損をした」つまり譲渡所得がマイナスになった場合（その場合を譲渡損失といいます）には、次の2つの特例によってその他の所得と損益通算することができます。

① マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
② 特例のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

こちらが適用になる場合も、確定申告を忘れずにおこなうようにしましょう。

□マンション売却の手数料と税金　まとめ

マンションの売却にかかる手数料は基本的に節約できるものではないと考え、費用の準備が難しい場合はマンションの価格に加味するようにしましょう。
とはいえ手数料の中には、売却金額を受領する前に現金で用意しなければならないものもあるので、どの費用がいつかかるかは事前に把握することが大切です。

一方、税金は、特例を適用させることができれば大幅な節税も可能です。ただし確定申告は忘れずにおこなうようにしてくださいね。