[2020年問題]東京オリンピック前後のマンション売却相場事情の今後を徹底予想！

□マンションの2020年問題とは？

「2020年問題」とは、簡単にいうと東京オリンピック前後に不動産価格が暴落するのではないか？と危惧されている問題です。
といっても「東京オリンピック」は一つの要因にすぎません。
少子高齢化や人口減少、空き家の増加という日本の潜在的な問題とともに、消費税の増税や金融緩和政策の行方など時事的な問題もまた、不動産価格の暴落につながるのではないかといわれています。

つまり複合的な問題が相互に作用し、潜在的な問題が明るみに出てきて不動産価格が暴落するのが2020年頃なんじゃない？というのが、まとめて「2020年問題」といわれているということです。

そして実は、2020年問題の影響をダイレクトに受けてしまう恐れがあるのは、不動産の中でもマンションだといわれているんです。

というのもマンションの価格相場は、2013年ごろからうなぎのぼり。
相場価格が上昇しているのはいいのですが、上昇幅が大きい分、それだけ下降に転じた時の反動も大きくなる恐れがあるのです。

□2020年問題を前に今は「マンションバブル」

今後の売却相場事情を考える前に、今、マンションの相場価格はどうなっているのかを見ていきましょう。

■マンション相場の推移

（出典：国土交通省）

まず見ていただきたいのは、こちらの不動産価格指数の推移を表したグラフです。「不動産価格指数」とは国土交通省が毎月発表しているもので、基準値に対して不動産価格相場がどれだけ高騰したか、下落したかを数値化したものです。
上記のグラフの基準値は2010年の平均値となっています。

一目瞭然なのは、赤で示されたマンションの価格指数が右肩上がりだということですよね。
そして上昇を始めているのは、2013年の初めころです。

緑で示された住宅地と青で示された戸建住宅の水準も若干上昇しているように見えますが、価格指数はせいぜい105あたりまで。
マンションの価格指数はというと、2018年の7月時点で140を超えています。つまり2010年の平均値と比べて、マンションの相場価格は40％以上高騰しているということなんです。

続いて見ていただきたいのが、次の2つのグラフです。

（出典：国土交通省）

こちらも国土交通省の報告書から抜粋したものですが、上記2つのグラフは、首都圏と近畿圏の中古マンションの成約平均価格と成約平米単価の推移を表したものです。こちらも右肩上がりなのが一目瞭然です。

2020年問題とは、東京オリンピック前後に不動産価格の暴落が危惧されている問題だとお話しましたが、実は今それを前にしてマンション価格はバブルのような状態なんです。

■マンション売却相場価格が高騰している4つの理由

なぜこれほどまでにマンション売却相場価格が高騰しているのかというと、次の4つのことに起因していると考えられます。

◆①東京オリンピックの開催決定

マンション価格が高騰を始めたのは、2013年でしたよね。2013年は、日本にあるニュースがもたらされた年です。

そう、東京オリンピックの開催決定です。

オリンピックの開催決定が不動産、特にマンションの価格高騰につながっている要因は、オリンピックに向けたインフラ整備の加速や期待感、物理的な建設価格の高騰などがあげられます。

JR東日本はオリンピック開催決定を受けて、

・東京駅と上野駅間の東北縦貫線の開通
・山手線品川駅と田町駅間の新駅建設の決定
・都心と羽田空港間を結ぶ「羽田空港アクセス線構想」

を発表。その他、東京メトロやゆりかもめでも新駅開設や延伸計画が相次いで発表されました。

また国立競技場や選手村、その他オリンピック関連施設の建設により建設業者は人手と資材が不足し、建設費が高騰しています。それに伴い新築マンションの分譲会社は利益確保のため価格を上げざるをえなくなり、それが中古マンション価格の高騰にもつながっています。

◆②投資用マンションの需要増

東京オリンピック開催の決定も大きく影響していますが、近年はマンションへの投資熱がすごいんです。
特に目立つのが、海外投資家による投資用マンションの爆買いです。

そもそも日本の投資物件は、海外から見て魅力が大きいんです。
アジア諸国を見てみると日本より経済成長率が高い国は多数ありますが、発展途上国や新興国はやはり政治基盤が軟弱なためハイリスク・ハイリターンの投資だといえます。
一方、先進国であるシンガポールや香港の投資物件は「安定」はありますが、日本と比較して不動産価格が高すぎるんですね。

日本の不動産はというと、世界の不動産価格と比べて明らかに値付けが違います。つまり安いんです。そして安定感もあります。
それに加え、金融緩和政策によるインフレ期待と近年の円安、そして東京オリンピック開催への期待感が相乗効果となり、2013年ころから日本のマンションへの投資数はさらに増加しています。

特に人気なのはオリンピックの会場となる東京湾岸エリアですが、割安感のある近畿圏のタワーマンションなどにもその人気は飛び火しています。
近畿圏は2025年の大阪万博の開催決定やインバウンドの増加、各地の再開発などを受けて、局所的に投資マンション人気が継続するものとみられます。

◆③金融緩和政策

マンション価格が高騰を始めたのは2013年の初めころから。この年は東京オリンピックの開催が決まった年ですが、開催が決定したのは9月なんですね。
オリンピック開催の決定の前からマンション価格はジワジワ高騰を始めていましたが、その要因となっているのが2013年春以降の日銀による大規模な金融緩和政策です。

金融緩和政策により住宅ローン金利は下がり、近年は戦後最低の金利水準となっています。2000年代前半は、メガバンクによる住宅ローンの実質金利は1％前後の水準でした。
それが2013年春からの「異次元」の金融緩和政策により、実質金利0.5％を下回る金融機関も出てきています。

例えば3,000万円を35年ローンで組んだとき、金利1％だったら月々の返済額は85,000円ほど、総返済額は3,550万円ほどになります。
それが金利0.5％になると月々の返済額は77,000円ほどで、総返済額は3,270万円ほどにまで下がります。住宅ローン金利が0.5％違うと、支払額に10％近くの差が生じることにもなるということです。

多くの方は住宅ローンを使って不動産を購入するので、大規模な金融緩和政策による住宅ローン金利の低下は、不動産全体の需要を大きくするものなのです。

◆④消費税増税前

2019年10月に、消費税10％への増税が控えています。ただそれって何度か延期されていて、さらに近年は消費税5％から8％への引き上げもありましたよね。

まず2014年4月に消費税が5％から8％になり、このとき翌2015年10月には消費税10％への増税が予定されていました。
それが延期になり2017年4月に、そしてさらにそれが延期になり今の予定となっています。
つまり消費者である私たちは、ここ数年ずっと「もうすぐ増税するよ～」と言われ続けている状況なんです。

「もうすぐ増税するなぁ」と思ったら、「今のうちに色々買っとかなきゃ！」ってなりますよね。それは不動産も同じです。ここ数年の「増税前に建てなきゃ」、「買わなきゃ」という多くの人の心理は、不動産業界の活性化にもつながっているんですね。

□マンションの売却相場はどうなっていく？

マンション市場はバブル状態だということがおわかりいただけたと思いますが、日常生活において「バブル」だと思っている方はあまり多くはないのではないでしょうか？

今の日本は全国的に人口の減少が始まり、少子高齢化や空き家問題、終身雇用システムの崩壊など、ネガティブな言葉ばかりが聞こえてきます。
東京オリンピック開催の決定や低金利政策によって作られたマンションバブルは、今後どうなっていくのでしょうか？

■今後、相場価格が下がることは避けられない

不動産価格は、「需要」と「供給」のバランスによって決まります。需要が下がったり、供給があがったりすれば、相場価格は下がるということですね。
これからマンションの「需要」と「供給」はどう変化していくのか、考えてみましょう。

◆人口と世帯数の減少により需要は減る一方に

まずは需要の話。
需要とはこの場合、マンションを買いたい人です。

今は、

・金利が安い
・増税前
・「相場価格があがりそう！」という期待感

などから、マンションを買いたい人は多くいます。そのためマンション相場価格が高騰しているという話でしたよね。それとともに物理的に建設価格が高騰しているということも、マンション価格の高騰につながっていますが、ここではその話は置いておきます。

今の「マンションを買いたい！」人の需要。これは「実需」ではなく、「特需」なんです。つまり「低金利」、「増税前」、「オリンピック」などによってもたらされた、一時的で特別な需要だということです。

「実需」を考えるには、人口やマンションを購入する年齢層の数とともにマンションの供給数などを考える必要があります。

日本はこれから「超」がいくつあっても足りないくらいの高齢化社会に突入し、人口そのものが減少していきます。
つまり「需要」が減っていくことは避けられないということです。

（出典：総務省）

我が国において人口の減少はすでに始まっていますが、実は「世帯数」が減少に転じるのは2015年～2020年の間だといわれているんです。
つまりまさに今このときですね。そして上記のグラフをみてみると、今後、一番マンションを買う可能性が高い「夫婦と子世帯」の減少スピードが著しいことが予想されています。

そんな中、高齢化がどんどん進んでいけば、空き家の数が爆発的に増えることは容易に想像することができるでしょう。続いては「供給」について考えてみます。

◆マンションは完全に供給過多状態

野村総合研究所は、2033年の全国の空き家率は30.44％に上昇するとの予測を発表しています。
同研究所によると、2018年の空き家率は16.1％。これからの15年ほどで、空き家の数は倍増するおそれもあるということです。

なぜ空き家率がどんどんどんどん上昇していってしまうのかというと、原因は日本の新築人気にあります。

「結婚したから」
「子どもが産まれたから」

というとき、家を買うケースは多いですよね。
そのとき一番好まれるのは、新築なんです。これはいわゆる「新築信仰」といわれるもので、日本は他国に比べると異常なまでに新築住宅市場が大きい国なんです。
それは住宅ストック＝空き家が増加していっても、変わることはありません。

マンションにおいても圧倒的に人気なのは、新築。高齢化、人口減少、空き家増加といわれていても、新築マンションの分譲数は減りません。
むしろ投資や相続税対策などで好立地のマンションがさらに売れる状況なので、新しいマンションは今でもわんさか建てられています。

つまり需要が減っていくにもかかわらず、「供給」が減らないんです。するとどうなるのかというと、「需要」と「供給」とを天秤にかけたとき、必ず「供給」に傾くときがきます。

投資熱が冷めたとき、相続税対策として買われたマンションが不要になったとき、あるいは今の「特需」がなくなったとき。

「実需」を考えると完全に供給過多状態になっているのですから、価格崩壊が起きはじめるんです。

■マンションバブルを形成しているものの「終わり」はいつ？

需要と供給を考えると、マンションをはじめとする不動産相場価格の下落は今後避けることはできないでしょう。
では下降に転じるのはいつになるのか？が気になるところですよね。

今のマンション価格高騰が「特需」であれば、それを形成しているものが終わるとき、価格の高騰も収まることが予想できます。
ここからは、今の特需を形成している4つの要因が終わる時期を考えてみましょう。

◆東京オリンピックまで特需が続くとは限らない

東京オリンピックの開催決定は、マンション価格高騰の決定打ともなった要因です。オリンピックが終わるのは2020年。
では「オリンピック特需」ともいわれる今の需要は2020年まで続くのでしょうか？

それがそうともいえないんです。

大会の開催は2020年ですが、各施設の建築やインフラ整備は大方2019年度中には終わるでしょう。
逆算すると2018年中には、大型の工事の受注はすでに終わっているはずです。となると、その後に企画される新築マンションの建築費用の見積もりが下がる→高止まりしていた新築マンションの分譲価格が下がる→新築に引き上げられていた中古マンションの価格も下がる、という連鎖が予想されます。

もちろんマンション業界だけではなく、戸建やビルの価格や、賃貸市場にまで影響は及ぶでしょう。つまりは、2020年を待たずして不動産市場全体が下降に転じる可能性は否定できないということです。

◆投資家がマンションを手放すタイミングは？

「投資用マンションの人気」も、マンション価格の高騰に大きく影響をしているという話でしたよね。
でも「投資用マンション人気」による価格高騰って、一時的であり、その後の暴落につながる可能性がすごく高いといえるんです。

居住用マンションを売るとしたら、買い替えだったり、売るまでに時間をかけたりするものです。でも投資用マンションは、「儲かるタイミング」を見極めるだけ。
利益が出るとわかれば、投資家たちは株を売りさばくかのごとく躊躇なく売りにでます。

で、2013年ころからか買われている投資用マンションを売って儲かるタイミングがいつなのか？ということを考えると、それが2019年なんですね。

というのも、今のマンション価格の高騰を考えれば2013年当時に買った投資用マンションは十中八九、利益がでます。でも投資家たちは、利益とともに「税金」も気にして売り時を考えます。

少し難しい話になりますが、日本の法律だと、不動産の所有期間が5年以内なのか、5年を超えるのかで、売却益にかかる税金に大きな違いがあります。所有期間5年以内だと税率が40％近くなのに対し、5年を超えると約20％と半減するんですね。1,000万円の利益が出たとすれば税金に約200万円の差が出ることになるわけですから、「所有期間」は投資家たちがとくに気にすることです。

このときの「所有期間」は「満5年」ではなく、売却する年の1月1日時点で所有している年数を考えます。例えば2013年3月に購入したマンションの税率が安くなるのは2018年3月ではなく、2019年1月1日以降だということです。

さて、投資用マンションに人気が出始めたのは「2013年から」したよね。
つまりこの頃、爆買された投資用マンションの税金面と利益面を考えると、2019年1月1日からが「売り時」と判断する投資家はたくさんいることが予想されるということです。

飛ぶように売れていた投資用マンションが一斉放出されるとなれば、マンション相場価格の下落のスピードは著しいものにもなりかねません。

◆金融緩和政策の今後の見通し

金融緩和政策の終わりはいまだ発表されていません。
しかし次の2つのことから、日銀や政府は終わりを見据えつつあるとの判断ができます。

・国内の銀行の業績悪化
・アメリカやEU諸国が相次いで金融緩和政策を終わらせている

そもそも金融緩和政策は、日本だけで取られている政策ではありません。2008年のリーマンショックによる世界的な経済恐慌によって、各国が金融緩和政策の拡大をしています。

今の金融緩和政策は、簡単にいえば経済を活性化させるために金利を故意に引き下げる政策です。

経済状況が好転したと判断すれば、金融緩和政策は速やかに終わらせる必要があります。

つまり金融緩和政策は、あくまで「一時的」の政策だということです。金利が著しく低い状態は、お金を貸し出す金融機関への負担が大きくなります。現に日本国内の銀行は、大規模な金融緩和政策が取られてから収益が悪化。すでに「量的緩和」、「マイナス金利」の政策が取られて数年経過していますが、これから何年も続けることは金融機関の業績等を考えても不可能に近いといえます。

そんな中、アメリカやEU諸国は「景気が回復傾向にある」として金融緩和を終わらせる動きを見せています。
日本が何も考えず追随することはないにしても、世界的にこのような動きがある以上、日本だけがここから何年も金融緩和政策を突き進めていくとは考えにくいんです。

◆消費税増税後はマンション市場が冷え込む可能性が

消費税が5％、8％になったのは記憶に新しいところだと思います。そのいずれのときもおこったのが、増税後の「買い控え」です。買い控えは増税前の「買い込み」の反動によって起きるものです。

トイレットペーパーや食料品などの消耗品だったら、ストックがなくなればすぐに必要になるので買い控えも一時的なものです。
必要になれば消費税が高かろうが金額が高かろうが、買わざるをえませんからね。

一方、不動産という高額なものは、一度買えばしばらく、へたしたら生涯、買い換えないものです。しかもここ数年は増税の延期が続いていたため、「来年増税しますよー」、「まもなく増税しまーす」と言われ続けていた状況でしたよね。

ということはつまり、「増税前に買ってしまおう」という人が多くいて、一生ものでもある不動産がこのときに多く購入されたということ。
その後の買い控えは、一時的とはいえない可能性が高いということです。

しかも今回の消費税増税が控えているのは、オリンピック特需が終わるかも知れない2019年の後半です。つまりこの時期に消費税の増税が来てしまうと、それがマンション価格下落の起爆剤となってしまい、その他の要因にも火をつけてしまう可能性があります。

□マンションの2020年問題総括

2020年問題が差し迫った今の状況で、マンションを持っている人が一番しなくてはならないこと。それはマンションの今の価値を知ることです。

■マンションは「今」が最後の売り時かもしれない

今の不動産バブルの前にも、実は「不動産ミニバブル」といわれていた時期があったんです。それは2008年頃のリーマンショック前。
そこからリーマンショック、東日本大震災と相場を下降させる大きな要因が続き、市場は低迷していきました。
そこからジワジワと相場価格が従来までの水準にまで戻ってきたところに、大規模金融緩和政策やオリンピック開催決定のニュースが舞い込んできたんですね。

今までの日本は、バブル崩壊、リーマンショック、自然災害を経ても、不動産価格はなんだかんだ長期的に上昇を続けている状況です。
しかし人口と世帯数がいよいよ減少に向かい、超高齢化や空き家数が爆発的に増加するという予測、また今回は触れませんでした生産緑地の一斉解除によって起こるとされている「2022年問題」や、団塊の世代が後期高齢者を迎える年の「2025年問題」などを考えると、これから下落する相場価格は今後上がる兆しがないと考えられるんです。

下落のスピードは、政府による住宅ローン減税の延長や贈与税の優遇、すまいの給付金制度などの采配により、ある程度はコントロールされることが予想されます。しかし長期的にみれば下降に転じる分岐点となる可能性が高い今、この時期のあなたのマンションの資産価値は必ず知っておくべきです。

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