神戸のマンション売却相場について過去の推移や今後の予想を解説

神戸のマンションをご所有の方なら、今のマンション売却相場がどうなっているかを必ず確認するべきです。
2019年は、全国的にみてもマンション相場価格の変動が大きくなると予想される年。
とくに神戸は地域差が大きく、大阪万博や各地の再開発などの影響により相場価格を予測するのが非常に難しい地域の1つ。
今回は神戸の中古マンション相場価格に絞って、過去の推移や今後の予測を徹底解説していきます。

□神戸市のマンション価格相場の推移

 

（出典：近畿レインズ）

上記のグラフは、神戸市で実際に売却されたマンションの平米単価平均の推移を表したものです。
2013年の頭には24万円/㎡だったのが、2018年には34万円/㎡前後で推移しているのがわかります。
「平米単価」とは1㎡あたりの金額ですから、平米単価が10万円違うということは80㎡のマンションだったら800万円もの差が出るということです。

神戸市のマンション相場価格がここ数年でここまで上昇しているのは、

・大規模な金融緩和政策
・東京オリンピック開催決定による全国的な投資マンション人気上昇と建設価格の高騰
・長期的に消費税増税前という雰囲気が続いている

主にこれらのことに起因しています。

2019年もマンション価格は今の水準を維持、または緩やかに上昇することも考えられますが、2019年10月に控えている消費税増税やオリンピック関連施設の建設が一段落すること、金融緩和政策の行方などにより、いつ相場価格が下降に転じてもおかしくない状況にあるといえるでしょう。
2019年はまさにマンション相場価格の過渡期となる可能性が高い年。
この時期にご自身のマンションの資産価値を把握することはとても大事なことだといえます。

□[最新]神戸市9区の「100㎡・1LDK～4LDK・築10年」のマンション相場情報

続いては神戸市9区で以下の条件のマンションを売却することを想定し、最新情報から相場価格を算出したものを見ていきましょう。
神戸市はとくに地域によってマンションの相場価格の差が大きい街。もちろん区内でも駅からの距離や条件によって差はありますので、目安の1つとして参考にしてみてくださいね。

※算出方法：該当地域で2018年に売れた築5年超15年以下のマンション全てを抽出し、平米単価の平均を算出。（出典：レインズマーケットインフォメーション）

	推定値	平米単価
垂水区	3,240万円	32.4万円
須磨区	3,860万円	38.6万円
長田区	3,320万円	33.2万円
兵庫区	4,020万円	40.2万円
中央区	5,420万円	54.2万円
灘区	4,470万円	44.7万円
東灘区	5,060万円	50.6万円
北区	1,760万円	17.6万円
西区	3,510万円	35.1万円

□神戸の主要マンションの相場価格

続いては神戸市でも人気の高いマンションの直近の売り出し価格と、過去の相場価格を見ていきます。近年では神戸全体のマンション価格に高騰がみられますが、とくに人気のマンションはその上昇率が著しく、中には分譲時より高く売れたり、築年数の経過と逆行するような形で価値を高めていたりするマンションもあるんです。

 

□神戸のマンションならイエサテで簡単相場チェックを

神戸市全体の相場推移と、区ごとの最新の平米単価、主要マンションの情報を見てきました。

ここまでで、

・今、マンション相場価格は高騰している
・神戸市は地域ごとの差が大きい
・マンションによっては築年数による価値の低下がみられない

以上のことがわかりましたね。

「神戸市でこれだけ相場価格が高騰している」

「あなたの区の平均平米単価はこれくらいです！」

これらのことって、実はどこでも調べられることなんです。
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神戸市の全てのマンションに対応しており、住所やお名前などの個人情報の入力は一切なし。
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「まだ具体的に売却を考えていないけどマンションの価値が気になる」
「相場の変動が大きいこの時期に、マンション価格の目安を知りたい」

という方は、ぜひイエサテの簡単相場チェックを利用してみてくださいね！

□神戸のマンションは今後値上がりするのか予測をまとめました

2019年は、神戸はもちろん全国的にマンション相場価格が下降に転じる可能性がある年。
しかし地域を絞ってみてみると、今後の都市計画や国際的なイベント、条例の制定などによる影響を受け、相場価格の高騰が期待できる地域や、逆に長期的に価格の暴落が懸念される地域もあるんです。

具体的に、神戸市のどのエリアでマンションが値上がりしそうなのか、逆に値を下げることが危惧される地域はどこなのかみていきましょう。

■大阪万博開催やIRが神戸のマンション価格高騰につながるのか？

2025年の万博会場が、大阪・夢州に決まりましたね。
神戸のマンションをご所有の方が気になるのが、「神戸に万博の影響はあるの？」ということでしょう。
まずは大阪万博開催が神戸のマンション価格にどのような影響を与えるのか考察します。

◆神戸に万博サテライト会場を誘致

大阪での万博開催が決定したことを受け、兵庫の井戸知事は「神戸市に万博のサテライト会場を作ってもらいたい」との発言をしています。
万博会場の大阪・夢州は、神戸の目と鼻の先の人工島。
神戸の久本市長は、神戸市のポートアイランドや六甲アイランドから海路で夢州までを結ぶ構想をしているそうです。

万博は2025年5月～11月の一時的なイベントですが、万博開催とともに計画されているのが夢州でのIR事業。
IRとは、カジノ施設を中心とした統合型リゾートです。
夢州でのIR事業が成功すれば、長期的な観光客の増加や周辺地域の地価の上昇にも期待できます。
万博のサテライト会場を誘致に成功してインフラ整備をすることができれば、「夢州と神戸の周遊」が定着化し、大阪からの人の流れが見込めます。

◆神戸空港の国際化

大阪万博開催決定を受け、2025年までに神戸空港を国際化する案が現実味を帯びてきています。
ただ関西圏に3つの空港が共存する今の状況において、神戸空港の国際化を懸念する声もあるのが事実です。

神戸市としては遅れを取っているインバウンド（外国人観光客）の確保や観光地として魅力向上を図れるため、大阪万博開催の決定とともにサテライト会場の誘致を成功させ、神戸空港の国際化を決定的なものにしたいところでしょう。

◆万博やIRは神戸のマンション価格に影響を与えるのか？

神戸が万博やIRの恩恵を受け、マンション価格の高騰につなげるには次の条件が必要になるでしょう。

・夢州までの海上ルート確保
・神戸空港の国際化
・観光地としての魅力向上

神戸は大阪と京都と比べられることが多いですが、最近の神戸は観光地としての需要を考えると負け続き。
ここ数年のマンション価格の上昇率をみても、神戸は大阪市や京都市には及びません。特に大阪には何が負けているのかというと、観光客、とくにインバウンドの取り込みです。

観光客が増加すると、ホテルや商業施設がある商業地の地価は上昇し、投資先としての需要が向上します。
現に大阪のマンション価格高騰には、海外投資家たちのタワーマンションへの投資も大きく影響しています。
日本では人口減少や高齢化、空き家問題などが今後さらに明るみ出てくることが避けられないので、これからはさらに「海外勢の取り込み」が不動産価格に大きく影響していくものと予想されます。

「大阪に集まる人たちを神戸に取り込めるか」、「逆に神戸を大阪やその他の地域に行くための拠点としてもらえるか」というのは、不動産価格とともに神戸の経済にも大きく関わってきます。
「サテライト会場の誘致によって万博の顧客を取り込む」というよりは、誘致に成功することでインフラ整備が進み、インバウンド需要を向上させることが、神戸のマンション価格を上げる1つのキーワードとなるでしょう。

ただし神戸全体のマンション価格が高騰するのではなく、影響するのはおそらく今後、大阪からの主要な玄関口となる湾岸エリアと、投資先にもなりうるタワーマンションが中心。それも「今すぐ」というよりは、2025年やその先を見据えた長期的な動きになるものだと予想されます。

■タワーマンション規制によって神戸のタワーマンションはどうなっていく？

2018年11月、神戸のタワーマンション価格に大きく影響を与えかねない重大なニュースが報じられました。

どういうことかというと、三宮などの市内中心部をタワーマンションなどの大規模マンション建設禁止エリアにし、商業施設やオフィスを中心としたエリアに変えていこう！という動きのようです。

なぜこのような構想がされているのかというと、「神戸を大阪のベッドタウンにさせないため」と久本市長は発言しています。
要は神戸市を「大阪周辺の地域」ではなく、「自立した都市」にしていくのがタワーマンション規制の最大の狙いだということです。

タワーマンション規制条例が施行されるとなると、今タワーマンションや大規模マンションが立ち並んでいる地域には、今後、大きなマンションを建てることはできないということになります。
でもタワーマンションや大規模マンションって、そもそも需要が高い地域だからこそ建っているものですよね。
そこに新規のマンションが建てられなくなるということは、既存のマンションの需要が高まるということです。
「利便性の高さ」というのが、唯一無二の存在となって価値を押し上げるんですね。

条例の制定は2020年を目指すとのことですから、規制エリアに予定されている場所ではタワーマンションを中心に資産価値の向上が期待できます。

■再開発による影響は？

近年の神戸は、再開発計画が目白押し。各地の整備が進むことは、マンション価格にどのような影響を与えていくのでしょうか？

◆三宮エリアの再開発

神戸の「顔」ともいえる、三宮エリアの再開発がついに始まりそうです。「ついに」というのも、この構想は2015年にはすでに発表されていたものなんですね。

（出典：神戸市）

先述した三宮エリアを中心としてタワーマンション規制も、実は三宮再開発の1つとして位置づけられています。
三宮エリアの再開発の最大の目的は、同エリアにある6つの駅とバス乗降場を1つにつなぎ、「えき」と「まち」を兼ね揃えた空間にすること。
このエリアでタワーマンションなどの大規模マンションが乱立することを避けるのは、三宮エリアの再開発に必要だという考えなのでしょう。

再開発では新たなバスターミナルの建設や、三宮から元町や港方面など各方面への動線なども考えられています。
再開発によって三宮周辺はもちろん、6つの路線の沿線でも地価やマンション価格の高騰が期待されます。

◆ウォーターフロント再開発

三宮の再開発と並んで神戸のビッグビッグプロジェクトとして進められているのが、神戸港周辺のウォーターフロント再開発です。
2017年に開港150周年を迎えた神戸港。
改めてこのエリアを神戸の象徴とすることを目指し、主に観光、商業、オフィスのためのビルや施設の建築が多く決まっています。

湾岸エリアという横の流れ、また北野・三宮・ウォーターフロントという縦の流れで観光客をはじめ人や物を動かすことができれば、非常に大きなエリアに効果を波及させることができます。
とくに東灘区、灘区、中央区、兵庫区は湾岸エリアを中心に、長期的なマンション価格高騰に期待ができます。

夢州までの海上ルートの確立や、神戸空港の国際化も実現すれば、ウォーターフロントや三宮の再開発との相乗効果にも期待でき、神戸市の人口減の食い止めやインバウンド需要の向上など、様々な効果をもたらす可能性があります。

■神戸市の都市計画によって市内での二極化が顕著に

神戸に限ったことではありませんが、今後、人口が減少し、超高齢化になっていくのが避けられない日本において、一つの街の中で「人が多く住む・集まる地域」と「人が集まらない地域」の二極化が進むと予想されます。
神戸市では「スマート都市づくり計画」と名付けた二極化への構想がすでに始まっています。

（出典：神戸市）

上の図は、神戸市の人工変化割合を色別に示したものです。緑で示された地域は人口が減少しており、オレンジや赤で示された地域は人口が増加しています。
どうでしょう？神戸市のほとんどの地域で人口が減少していますよね。
神戸市全体の人口も、すでに減少を始めています。

人口が少なくなる地域において意図して二極化させる理由は、都市機能を集約させるためです。
各地に少しずつ人が点在している状況だと、インフラ整備やライフラインの整備、生活に不可欠な施設の運営などにお金がかかります。
それを避けるためにある程度まとまった地域に人を集めて過疎化や限界集落化を防ぎ、利便性の向上を図るということなんですね。
ただそれはつまり、マンション価格においても二極化が起きるということを意味しています。

（出典：神戸市）

具体的に神戸市が構想しているスマート都市計画は、上記の図の通りです。

湾岸エリアに商業、工業、複合機能地を集めることから、このエリアの住宅地は長期的に地価が上昇する可能性があります。
郊外に目を向けてみると、西神中央、舞子、垂水、学園都市、奈谷、鈴蘭台、岡場を連携拠点や地域拠点とし、そのエリアに住宅地ゾーンを集約させようとする意図がみえます。
構想段階ではありますが、長期的にみると拠点エリアから外れた地域は人口が減少していくことが避けられず、所有しているマンションの価格もその他の地域に比べて下降速度が早まることが予想されます。

神戸市が示している本計画の目標年次は2025年。
人口の減少スピードなどを見て、中長期的な視野をいれて条例制定などを検討していくとのことです。

□[総論]今後の神戸のマンション売却相場予測

2019年、マンション相場価格は以下の理由から全国的に過渡期を迎える可能性が高い年です。

さらに神戸のマンション相場価格は、以下のことにも大きく影響を受けることが予想されます。

つまり神戸のマンションは、全国的にマンション価格が下降していったとしても、場所によっては上昇する可能性も十分にあるし、逆に下降のスピードが著しくなる地域もあると考えられるわけです。
このような状況で相場価格を予想するのは非常に難しく、安易に「うちの地域は相場が上がるから安心～！」、「うちの地域は危険？！」と考えるのは逆に危険です。

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