任意売却とは？住宅ローンが支払えなくなったマンションの売却方法

35年など長期にわたる住宅ローンの返済。
「今月ローンの支払い厳しいな」と感じることは、多くの方が経験していることでしょう。

住宅ローンの返済は、早くて3回滞るとアウト。「アウト」というのは、金融機関が「競売に向けて動き出す」ことを指します。競売になってしまうと、所有者は住むところを失い、多大な債務だけが残ることも少なくありません。

今回、紹介する「任意売却」は、競売を避けるための救世主のようなマンションの売却方法です。
任意売却の流れやメリット・デメリット、相談窓口まで丁寧に解説していきますので、住宅ローンの返済が負担となっている方はぜひ参考にしてみてくださいね。

□任意売却とは？

「任意売却」のことをこれから詳しくお伝えしていきますが、まず簡単にいうと、任意売却とは、住宅ローンが完済できないときのマンションの売却方法です。

「ローン完済」はマンションを売るための基本条件であり、ローン返済が滞納すれば「競売」は避けられません。
任意売却は、ローンを完済しなくても売却を可能にしてくれるものであり、競売を避けることができる唯一の売却方法なのです。

■マンションを売却するには「ローン完済」が基本条件

マンションを売却するための基本条件として、住宅ローンの完済があげられます。

と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？

ローンを完済しなければならない理由には、「抵当権」というものが大きく影響しています。

抵当権が抹消されるのは、住宅ローンを完済したときです。
抵当権がついている状態のマンションを売ること自体は可能ですが、借金の担保になっているマンションを買う人なんていませんよね。そのためマンション売却の基本条件は、住宅ローンを完済することなのです。

■住宅ローン返済の滞納が続けば「競売」は避けられない

住宅ローン返済の滞納が一定期間続けば、債権者は抵当権を行使し、裁判所を通じて物件を強制的に競売にかけます。

ではここから、競売になるまでの流れをみていきます。

「一定期間」というのは、多くの場合3ヶ月～6ヶ月。たった3回住宅ローンの返済が滞れば、債権者は競売のための手続きを開始してしまうこともあるのです。

金融機関は、競売になる前に住宅ローンの保証会社に債務の一括返済をもとめます。
保証会社は、債務者に代わってローンを完済します。これを「代位弁済」といいます。

この時点で債権者は金融機関ではなく、住宅ローンの保証会社になります。競売手続きに入る前、債権者となった保証会社から債務者に一括返済をもとめてきます。一括返済されないとわかれば、保証会社が裁判所に競売に向けた申し立てをします。ここから競売が開始されるのです。

□任意売却は競売を避けるための救世主

競売が開始してから開札するまでは、約6ヶ月。開札までに任意売却でマンションを売り切ることができれば、競売は取り下げられます。

■競売になるとどうなるの？

先ほどは競売になるまでの流れをみてきましたが、ここからは実際に競売にかけられたらどうなるのかをみていきましょう。

競売にかけられると、「競売物件」として情報が周知されます。競売物件は落札希望者が物件内を見ることはできませんが、マンション近隣を見に来る人はいることでしょう。
情報が公開されることから、プライバシーは保たれないということです。

落札価格ですが、相場価格の5～7割ほどになるのが一般的です。しかも落札価格は債務の返済に充てられるので、債務者が手にすることはありません。
引越し代やその後の生活のために、費用を残すようなことは認められないのです。落札の進捗状況が債務者に知らされることもないので、突然、強制的に退去させられてしまいます。

相場価格で売ってもローンを完済できないがゆえの競売なのに、相場価格より著しく安い金額で落札されるので、十中八九、多大な債務が残ります。
しかも住むところはなし。競売の結果、自己破産に追い込まれてしまう人も少なくありません。

■任意売却と競売の違い

さて、「救世主」である任意売却と競売は、どんな点が違うのでしょうか？まずは任意売却の流れをみていく前に、任意売却と競売の違いを確認しておきましょう。

← 下記の表は左右にスライドできます →

	任意売却	競売
価格	相場価格に近い	相場価格の5～7割ほど
期間	代位弁済から3ヶ月～半年程	滞納から1年～1年半
プライバシー	一般の売却と同様	保たれない
諸費用	売買金額から捻出できる	不要
滞納している 税金や管理費等	売買金額から捻出できる	支払い義務あり
引越し代	売買金額から捻出できる	自己負担
残債務の交渉	できる	できない
退去の時期	考慮される	強制退去

◆価格

任意売却なら、相場価格に近い金額での売却が可能です。

◆期間

任意売却は、競売が開札される前に売り切ることを目指して売却します。そのため、競売に比べて短期間で売却することができます。

◆プライバシー

任意売却の売却方法は、はたから見れば一般的な売却と同じ。「ローンを滞納させた」と周りにバレることはないので、プライバシーが保たれるといえます。

◆諸費用

競売は手数料がかかりませんが、任意売却は仲介手数料などの諸費用がかかります。ただし売却金額から捻出することができるため、現金を用意する必要はありません。

◆滞納している税金や管理費などの精算

住宅ローンの返済が滞っている場合、税金やマンションの管理費、修繕積立金も滞納させてしまっていることが多いです。競売でも任意売却でも滞納金の支払い義務はありますが、任意売却なら売却金額から捻出することができます。競売の場合、落札金額は全てローンの返済に充てられます。

◆引越し代

引越し代も、任意売却なら売却金額から捻出することができます。競売は強制退去に加えて、引越し代も自分で用意しなければなりません。

◆残債務の交渉

「住宅ローン残債以上で売れない」ために任意売却や競売になるので、いずれの場合も売却後に債務が残ります。ただし任意売却は相場に近い金額で売却することができるので、競売と比較して残る債務は少ないです。また任意売却は、債権者と交渉して無理のない返済計画を立てることができます。

◆退去の時期

任意売却は競売の落札前に売り切ってしまわなければならないので、時間的余裕はありません。しかしその中でも、引渡しの時期を調整することは可能です。前述通り、競売の場合は強制的に退去させられます。

□任意売却の流れ

任意売却と競売の違いをみてみると、まさに「救世主」というのがおわかりいただけるのではないでしょうか？

ではここからは、任意売却の流れをみていきましょう。
なお、債権者が複数いたり、債務者による滞納金が複数あったりする場合は、これから説明する流れと異なることがあります。
ここでは、一般的な任意売却の流れを説明します。

■「代位弁済」までは競売と同じ流れ

任意売却の流れは、「代位弁済」までは競売と同じです。逆にいえば、任意売却をしたければ形式的にでも代位弁済の手続きを取ってもらわなければならないということになります。
代位弁済は、住宅ローンの返済が一定期間滞った後にされるもの。
つまり任意売却をするには、やむをえずローンが滞ったというケースと、故意にローンを滞らせるケースがあるということです。

ただし任意売却に向けた動きは、「住宅ローンの支払いが厳しい」というときから始めるべきです。
いざ支払いが滞って、競売開始の知らせが来てから任意売却に向けて動き出すとなると、マンションが売れるより先に競売の開札が先に来てしまうおそれがあるからです。

■任意売却は債権者に売却の許可を取ることが最も重要

さて代位弁済後の流れですが、任意売却するには債権者に売却の同意を得ることが必要です。わざわざ許可を取らなければいけない理由は、先述した「抵当権」にあります。
抵当権とは、住宅ローンの完済とともに抹消されるものでしたよね。任意売却の場合は、住宅ローンは完済できません。

そのため、「住宅ローンを完済することはできないけど、マンションを売却することを許可していただけませんか？売却したときには、引き続き残債を返済していくので、抵当権を外していただけないでしょうか？」と債権者にお伺いを立てなければなりません。
債権者はもちろん、ローンを完済してもらうことが一番です。しかしこの段階まで来たら、速やかな完済は望めません。
任意売却は競売より高く売れる可能性が高いわけですから、交渉次第で許可してくれるものなんですね。

無事、債権者から売却の許可が得られれば、ここからは一般的なマンション売却の流れとそう変わりはありません。売却活動をして買主を探して、買主が決まれば売買契約の運びとなります。

■任意売却は債権者に売却の許可を取ることが最も重要

大事なのは競売の開札までに、任意売却による売却を終えること。そのためには、適切な売り出し価格の見極めが重要となります。
少しでも高く売って債務を減らしたいけれど、早く売らないと競売が開札してしまうという任意売却。高すぎず、安すぎない売り出し価格を決めて、開札までに売りきらなければなりません。

ただ任意売却でも相場から1割や2割差し引いた金額で売却にいたるのが一般的なので、競売と比較すると高額で売却できる可能性が高いです。

売却金額は基本的に債務の返済に充てられますが、売却にかかる諸費用や滞納金、引越し代金は売却金額から捻出することも可能です。
売却金額をもってしても返済しきれなかった債務については、債権者と交渉して無理のない返済計画を立てることができます。

□任意売却のデメリット

ではここからは、任意売却のデメリットだと考えられる点についてみていきましょう。

■社会的信用がなくなる

任意売却の流れでも説明したように、任意売却するためには「住宅ローンの返済が滞って、保証会社に代位弁済してもらう」という事実が必要です。
この過程により、債務者はいわゆる「ブラックリスト」に載ってしまい、一定期間、借り入れができないなどの不都合が生じます。
競売を避けられるとしても「債務を履行できない人」というレッテルが貼られることには違いないので、社会的信用面が落ちる点でデメリットになるといえます。

という場合には、早い段階で不動産会社に相談していれば、任意売却だけが選択肢にはなりません。
例えば、完済のための不足分を借入れたり、住宅ローンを借換えたりするなど、競売の手続きが始まっていない段階だったら、現状を打開するための方法は複数考えられます。

任意売却は確かに競売を回避するための救世主ではありますが、本来なら任意売却も避けるべきものなのです。

■必ず任意売却が成功するとは限らない

任意売却は、必ず成功するとは限りません。任意売却が失敗してしまうのは、次のようなケースです。

◆債権者の承諾が取れなかった

「債権者の承諾」は任意売却をする上で大前提となりますが、売却見込み額が安かったり、債権者が複数いたりする場合には承諾が得られない可能性もあります。

◆任意売却で売り切る前に競売で落札されてしまった

任意売却に向けて動き出したとしても、競売のための手続きが止まることはありません。売却できない期間が長いと、その間に競売による落札者が決まってしまうこともあります。その場合、任意売却はできません。

◆連帯保証人の同意が取れなかった

任意売却は債権者のみならず、住宅ローンの連帯保証人となっている人の同意も必要です。連帯保証人が離婚した配偶者や疎遠となっている人の場合、連絡が取れない、同意が得られないという間に競売が開札してしまうおそれがあります。

■誰に相談すればいいのか分からない

住宅ローン返済が厳しい、銀行から督促状が来た…というときに、誰に相談すればいいのか、どうすればいいのか分からずに、結局、そのまま競売手続きに入ってしまうケースは少なくありません。

またこのような状況下では、まともな判断ができなくなっているおそれもあります。弱っているところを狙う悪質業者がいるのも事実です。次のような手口で、「マンションを売ってあげる」「競売を避けられるようにしてあげる」と必要以上に迫ってくる業者には、くれぐれもお気をつけください。

・自宅に何度も訪問してくる
・お金で勧誘してくる
・「うちに依頼すれば全てはうまくいく」とうまく誘導される

□任意売却の相談窓口

・任意売却は必ずしも成功するとは限らない
・相談窓口の中には悪質な業者もいる

ということから、任意売却で大事なのは早く、適切な相談窓口に相談することだといえます。
任意売却に失敗してしまうケースもあげましたが、多くの場合、早く適切な窓口に相談し、任意売却の準備に時間をかけさえすれば解消できる問題なのです。

ここからは、任意売却の相談窓口となる3つの機関を紹介します。

■弁護士事務所

まず考えられる相談窓口は、弁護士です。

任意売却は裁判所による手続きの状況などを把握しながら進めていかなければならないため、法律の専門知識がある弁護士が請け負ってくれることもあります。
ただし弁護士は、不動産売買のプロではないという点で注意が必要です。

弁護士事務所が任意売却をするとき、多くの場合で提携している不動産会社に売却自体は任せます。
その上、弁護士報酬は高額になるというデメリットがあります。

■任意売却専門業者

弁護士や宅建士などを有する、任意売却専門の業者も存在します。「任意売却に慣れている」という観点では、専門業者が一番でしょう。

ただし日頃から任意売却物件しか取り扱っていないわけですから、不動産取引においてはやや不安があります。
任意売却は、一般的な不動産売却と「売り方」の面で違いはありません。任意売却の手続きが優先されてしまい、「高く」売ることが損なわれかねないということです。

■不動産会社

任意売却を相談する上で一番おすすめなのは、不動産会社です。なんといっても不動産会社は、不動産売買のプロ。
任意売却は「競売を避けるためのもの」と思われがちですし、確かにそうなのですが、「少しでも高く売る」というマンション売却で一番にもとめるべきことを忘れてはいけません。

任意売却では一般消費者に向けて売るわけですから、日頃から一般消費者向けに不動産売買をしている不動産会社が高く売るためには適任だということです。

不動産会社は相続や離婚などによる売買も多く扱っているため、弁護士事務所と提携しているものです。法律面での心配も不要でしょう。

ただし、全ての不動産会社が任意売却案件を取り扱っているわけではありません。
やはり債権者や裁判所とのやり取りが必要になる任意売却は、そのノウハウを持っている不動産会社や営業担当者は少ない傾向にあります。

当サイトでは、任意売却も可能な不動産会社にマンションの売却査定を申し込むことができます。

□任意売却を検討すべきケース

ここまで、任意売却とはどんなものなのかをお伝えしてきました。再三にわたってお伝えしているのは、早く、適切な窓口に相談するべきだということ。
その理由は、任意売却は時間が限られているからにほかなりません。

 

ここからはどんな状況にある人が任意売却に向けて動き出すべきか、具体的なケースをあげていきます。

■住宅ローンの返済が厳しい

まずは毎月の住宅ローンの返済が厳しいと感じている人。大事なのは、「苦しい」と思ったらすぐに不動産会社に相談することです。
不動産会社のいいところは、弁護士事務所などと違って「相談料」がないところです。
支払いが発生するのは、実際にマンションを売った場合の仲介手数料のみです。

任意売却が実際に始まるのは代位弁済のあとですが、売却準備を始めるのは早いに越したことはありません。
査定などは、その前の段階でも可能ですからね。そもそもマンションを査定してみて、住宅ローン残債以上で売れる見込みがあるのなら、任意売却を選択する必要すらないのです。
早め早めに相談して、最適な解決方法を見つけましょう。

■住宅ローン残債を上回る金額で売ることができない

続いてのケースは、住宅ローン残債以上でマンションが売れそうもないとき。このような状況でも月々の住宅ローン返済ができていれば任意売却する必要はありませんが、離婚や相続、転勤などでどうしても売らないといけないというときには任意売却を検討します。

 

ただし売却理由がマンションの買い替えであるときには、「買い替えローン」を利用すれば任意売却しなくてすみます。

何が言いたいのかというと、住宅ローンを下回る金額でしかマンションが売れない場合にも、任意売却以外の選択肢はあるということ。
だからまずは、相談することが大切なのです。

■任意売却後もマンションに住み続けることができる「リースバック」という方法も

任意売却はマンションを売ってしまうことですから、引越しを余儀なくされるものだと思っていませんか？
確かにマンションを手放すことは避けられませんが、「リースバック」という方法を取ればマンションに住み続けながら任意売却することも可能です。

リースバックとは、マンションの売却後に買主と賃貸借契約を結び、「所有者」から「賃借人」となることでマンションに住み続けることができる売却方法です。
リースバックと任意売却を組み合わせることで、「住宅ローンの返済が厳しいけど、このままこのマンションに住み続けたい！」という希望が叶います。

□任意売却が必要かの判断のためにもまずはマンションの査定を

月々のローン返済が厳しいとしても、住宅ローンの返済が滞っていなければ、必ずしも任意売却しなければならないわけではありません。
住宅ローン残債以上で売れれば、一般的な方法でマンションを売却すればいいんですからね。

だから大事なのは、マンションがいくらで売れる見込みがあるかを、一刻も早く知ること。
つまり不動産会社に、しっかりとした査定をしてもらうことなんです。ただし、どんな不動産会社に査定をお願いしてもいいということではありません。
住宅ローンの完済がかかっているのですから、本当に売れる見込みのある金額を提示してくれないと困りますからね。
任意売却を検討している人にとって「査定」はとても重要なものであり、慎重におこなうべきです。

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□まとめ

任意売却は競売を避けるための救世主となりえるものですが、社会的信用が落ちるなどのデメリットを考えると、できる限り避けるべき売却方法です。

住宅ローンが支払えなくなったマンションでも、住宅ローン残債以上で売却することができれば任意売却は避けられます。
まずは住宅ローン残債がいくらなのか、マンションがいくらで売れるかをご確認ください。
何度もお伝えしていますが、今の状況を改善するためには、早く動き出すことが何より大切なのです。