相続したマンション売却の流れ　税金や手続きも徹底解説！

□1、マンションを相続したときにかかる税金

まずはマンションを相続したときの税金のお話です。
マンションを相続したら、売却するしないにかかわらず登録免許税と相続税がかかります。

■登録免許税

登録免許税は、相続登記する際にかかる税金です。
相続登記とは、不動産の名義を故人から相続人に変えることをいいます。

相続登記には、法律で決まっている期限や義務はありません。
しかし登記をしないということは、「このマンションは私のもの！」と主張できないということ。
そうなるとマンションを売却したり、第三者に対抗したりすることができません。
登記しないことで、「知らない内に相続人が増えて分割でもめた」なんてことにもなりかねないので、相続登記は遅滞なくおこなうべきです。

相続登記の際にかかる登録免許税は、「固定資産税評価額×0.4％」です。固定資産税評価額は、直近の固定資産税の納税通知書に記載されています。納税通知書がお手元にない場合も、役所で簡単に照会することができるのでご安心を。

例えば固定資産税評価額が1,500万円のマンションだったら、登録免許税は6万円となります。
ただし相続した不動産を相続する際には、登録免許税以外にもその不動産を調査する費用や申請に係る費用が必要になります。

例えばその不動産に抵当権が設定されていないかの確認や、間違った人に相続されていないかの確認のため、登記事項証明書や戸籍謄本等を一緒に提出しなければならないんですね。
その取得にかかる費用は、総額でおよそ2、3万円。
つまり固定資産税額1,500万円のマンションの相続登記には、登録免許税と合わせて10万円近い費用がかかることになります。

ただこの費用は、全ての申請をご自身でやった場合です。
「戸籍謄本を取得する」と簡単にいいましたが、場合によっては故人の出生から亡くなるまでの足取りを追って、様々な自治体で戸籍謄本を取得しなければならないこともあります。
また相続人が多い場合は、その全ての人の戸籍謄本や印鑑証明を取得する必要があるので、かなり手間と時間がかかる作業です。

そのため必要に応じて相続登記を司法書士に依頼することも検討しますが、依頼費用は5万円～10万円が相場。
1,500万円の固定資産税評価額のマンションの相続登記を司法書士に依頼する場合、登録免許税やその他の費用を合わせると、総額で15万～20万円ほどかかると認識しておきましょう。

■相続税

相続税は、被相続人（亡くなった人）から相続人に遺産を相続した際にかかる税金です。登録免許税と同様、マンションを売却するしないにかかわらずかかります。

登録免許税との違いは、納税の期日が定められていること。相続税の納税は、相続発生日の翌日から10カ月以内です。
「10カ月もある」ととるか、「10カ月しかない」ととるかは人それぞれでしょう。しかし全ての遺産の洗い出しや遺産分割協議、相続税の計算などをしていると10カ月が過ぎるのはあっという間。
とくにマンションを売却した金額を相続税の納付に充てたいと考えている人は、相続登記までを遅滞なくおこない、できるだけ早く売却活動に臨むべきです。

売却にかかる期間は、平均して4～5カ月ほどです。
とはいえ「相続の話は49日法要が終わって一息ついてから」というケースが多いと思います。
そこから売却までの準備をしていると、売却にかけられる期間って本当に短いんです。

次項からは、マンションの相続税の算出方法をわかりやすく解説していきます。

□2、マンションの相続税はいくらになる？算出方法を解説

■マンションの相続税評価額

相続税を算出するには、相続資産の総額を把握しなければなりません。
マンションの価値は、現金や預貯金のように一概に「いくら」ということができませんよね。そのためマンションのような不動産を相続する場合には、「評価額」というものを導き出さなければなりません。

相続税評価額は、建物と土地で算出方法が異なります。

まず建物部分については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。お手元に固定資産税納税通知書がなければ、法務局で固定資産税評価額を調べることができます。

一方、土地の評価額を算出するのはちょっとした計算が必要になります。地域によって異なる算出方法は以下の通りです。

① 路線価方式

まず市街地の土地の相続税評価額は、「路線価方式」で計算します。

土地の評価額＝1㎡あたりの路線価×敷地面積

② 倍率方式

市街地以外の土地は、「倍率方式」で評価額を算出します。

土地の評価額＝固定資産税評価額×評価倍率

まず路線価方式か倍率方式で、マンションが建つ土地の評価額を計算します。続いてその評価額に「敷地権割合」をかけます。マンションは1つの土地を全所有者で共有しているようなものなので、各所有者は「敷地権○分の○」と割り振られているんですね。敷地権割合は、固定資産税納税通知書や登記簿謄本に記載されています。

■マンションの相続税評価額を下げる特例

一定の条件を満たしていれば、上記で算出したマンションの相続税評価額を引き下げることができます。

◆小規模宅地等の特例

亡くなった方が住んでいたマンションを相続した場合、「小規模宅地等の特例」が適用される可能性があります。

この特例により、亡くなった方の居住していた家の土地部分の評価額を、330㎡を上限に80%減額できます。

特例の対象者は、基本的には配偶者か生計をともにしていた親族です。例えば一緒に住んでいたお父様が亡くなって、お子さんがマンションを相続して引き続き住むような場合にはこの特例が適用となります。

◆投資用のマンションなら大幅な減税が見込める

相続したマンションが貸付用のものであれば、相続税評価額は大幅に引き下がります。

まず「建物部分の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ」という点には相違ありませんが、第三者に貸し付けている建物の固定資産税評価額は、居住用と比較して30％減額されます。

そして相続人が事業を継承する場合にも「小規模宅地等の特例」が適用になりますが、「居住用」の土地とは控除率が異なり、土地部分の評価額が、200㎡を上限に50％減額されます。

■遺産総額の把握

相続資産は、不動産や預貯金ばかりではありません。

例えば、有価証券、骨董品や貴金属、会員権、著作権などがプラスの資産として考えられます。そしてプラスの資産だけでなく、借入金やクレジットカードの未決済分などマイナスの財産も把握しなければなりません。
さらに「みなし相続財産」といわれる死亡保険金や死亡退職金は、非課税分を除いて相続税の課税対象となります。

相続財産の把握は、故人が生前整理などをしてくれていたケースを除き、多くの場合で時間がかかるものです。
タンスの奥にしまわれた証券類を見つけたりするためには、遺品整理をする必要性もあるでしょう。

前述したとおり、相続税の納税期限は10ヶ月。このあとには遺産分割の工程も控えているため、できるだけ早く遺産総額を把握するべきです。

■相続税の控除

マンションを含む遺産総額を把握したら、そこから控除額を差し引いて相続税を計算します。

◆基礎控除額

資産を相続したからといって、全ての人に相続税が課税されるわけではありません。課税されるのは、基礎控除で控除しきれなかった分のみです。

基礎控除額は以下のとおりです。

例えば相続する人が配偶者と子ども2人だとすれば、基礎控除額は「3,000万円＋3×600万円」で「4,800万円」となります。

◆配偶者控除

配偶者は被相続人の財産形成に大きく貢献していると考えられることから、控除額が大きくなります。また例えば、夫名義の不動産に一緒に住んでいて、夫が亡くなったからといって妻に高額な相続税が課税されるのはあまりにも不憫ですよね。そのため配偶者には、相続税の軽減措置が取られているんですね。

配偶者は取得した遺産が1億6,000万円以下か、法定相続分以下のどちらかであれば、税額はゼロになります。

■相続税を計算する

・マンションの評価額を算出する

・遺産総額を把握する
・基礎控除や配偶者控除を考慮する

ここまでできれば、あとは以下の表を見て課税額を算出します。

＜相続税の速算表＞

← 下記の表は左右にスライドできます →

法定相続分に応じた取得価格	税率	控除額
1,000万円以下	10%	–
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円以上	55%	7,200万円

法定相続分に応じた取得価格 税率 控除額
（出展：国税庁）

 

ここからは、評価額6,000万円の居住用マンションを、配偶者と子ども2人が相続したというケースを想定して相続税を算出してみます。

設定として、相続する割合は、法定相続分通りに配偶者1/2、子ども①1/4、子ども②1/4。マンションの持分もこの割合通りにすることとします。

まずは、法定相続人3人の場合の基礎控除額を算出します。

基礎控除額：3,000万円＋600万円×3＝4,800万円

ここで遺産総額6,000万円から基礎控除額を引きます。

6,000万円－4,800万円＝1,200万円

今回の相続では、1,200万円が基礎控除で控除しきれなかったということになります。

続いて課税される遺産総額を、相続割合に応じて分割します。

配偶者：600万円
子ども①：300万円
子ども②：300万円

これが各々の相続による「取得額」となります。

これを上記の相続税の速算表に当てはめて計算すると、各々の相続税は以下のようになります。

配偶者：600万円×10％＝60万円
子ども①：300万円×10％＝30万円
子ども②：300万円×10％＝30万円

ただし配偶者には1億6,000万円の配偶者控除があるので、相続税がゼロとなります。

今回のシミュレーション結果は、配偶者は相続税ゼロ、子どもたちの相続税30万円となりました。

例えば亡くなった方が配偶者と子ども①と同居していた場合には、子ども①にのみ「小規模宅地等の特例」を適用させることができます。
配偶者も配偶者控除によって控除しきれない取得額があれば、この特例を適用させます。

□3、相続したマンション売却の流れ

ここまでは相続したマンションを売る売らないにかかわらず、かかる税金のことを説明してきました。ここからは、相続したマンションを売るための流れを順番に説明していきます。

■①遺産分割協議

まず相続をしたら、「誰がどの資産をどれくらい相続するか？」を決める必要があります。この話し合いを「遺産分割協議」といいます。

考えられるマンションの分割方法は、次の4つです。

・相続人のうちの1人が所有する
・相続人全員で共有する
・代償分割する
・換価分割する

1つずつ詳しくみていきましょう。

◆相続人のうちの1人が所有する

例えば相続人が2人で、相続割合がそれぞれ1/2だった場合、相続財産が評価額1,500万円のマンションと現金1,500万円であれば、「1人はマンション」、「1人は現金」を相続することができます。

この場合、マンションは単独名義となるので売却の際に揉めることはなく、売却活動や売買契約も1人の署名と捺印ですむのでスムーズにおこなえます。

◆相続人全員で共有する

相続財産が「マンションだけ」のような場合、相続人が複数いればマンションを共有名義にするのが一般的です。

持分割合は、相続割合に応じて決めることになります。
例えば配偶者が1/2、2人の子どもがそれぞれ1/4ずつ相続するようなケースでは、持分も「配偶者1/2」「子ども①1/4」「子ども②1/4」となります。

共有とすることで公平に分割することができますが、マンションを売却したり活用したりするときにもめる可能性が高くなります。
共有者がいる場合は、共有者全員の同意がなければ売却も活用もできません。

「私はマンションを売って現金化したい！」

「僕は貸した方が長期的な利益になると思う！」

など、共有者の間で意見が食い違えば、売ることも貸すこともできなくなってしまうんですね。
兄弟は相続した不動産を共有にすることが多いですが、仲のいい兄弟の仲をも切り裂いてしまうのが相続というものです。
とくにお互い配偶者や家庭があると、家計の事情も違い、意見も割れることが多いんです。そのため安易な共有は、なるべくなら避けるべきだといえます。

◆代償分割

代償分割は、相続財産が「マンションだけ」のような場合に、相続人のうちの1人がマンションを相続し、他の相続人には代償金を支払って分割する方法です。

例えば相続人が2人、分割割合は1/2ずつ、相続資産が評価額1,500万円のマンションのみだったケースを考えてみましょう。

この場合マンションを2人の共有とすることもできますが、1人のみがマンションを相続し、マンションを相続した方がもう一方に750万円の代償金を支払うことで、双方が750万円ずつ相続したとみなすことができます。

代償分割は、相続人のうちのどちらか一方がマンションに住むような場合に向いている分割方法です。相続したマンションの売却を考えているのなら、この後の「換価分割」が向いています。

◆換価分割

換価分割とは、相続したマンションを売却して現金化した上で分割する方法です。

例えば相続人が2人、相続割合は1/2ずつ、相続資産がマンションと1,000万円の現金というケースを考えます。

まず換価分割を前提とする場合は、マンションの名義人を相続人2人にする必要はありません。
相続登記は便宜上、マンション売却を主導しておこなうどちらか一方だけで構いません。こうすることで売却時に両者の署名・捺印などが不要になるので、スムーズに売却することができます。

マンションが1,500万円で売れた場合、相続割合に応じて750万円ずつに分けます。このとき売却にかかった仲介手数料や諸費用も、1/2ずつ負担します。もちろんマンションとともに相続した1,000万円の現金も1/2ずつに分けます。

換価分割のメリットは、

・評価額ではなく実際に売れた金額を分け合うことができるので、公平に分けられる
・負担も平等に分けられる

ということです。

例えば代償分割でどちらか一方がマンションを相続した場合、マンションを売るときの諸費用の負担はマンションを相続した1人にかかります。
一方、「評価額は1,500万円だったけど、実際には2,000万円で売れた！」となれば、マンションを相続しなかった方が結果として損したことになりますよね。

つまり完全に公平に分割できるという点が、換価分割の一番のメリットなんですね。

■②相続登記

上記4つのいずれかの方法で分割し、マンションを相続することになった人が相続登記します。「登録免許税」の説明でもお話しましたが、相続登記とはマンションの名義人を変更する手続きです。

■③不動産会社に売却依頼

相続登記さえすれば、あとは一般的なマンション売却と同じ流れです。

ただし、

・売却金額を相続税の納税に充てたい
・遺産分割のためなるべく早く売却したい

このような事情があれば、売却だけではなく「買取」も検討するべきでしょう。

「買取」とは、不動産業者に直接マンションを買い取ってもらうという売却方法です。
買取価格は相場価格より落ちますが、数日から数週間での現金化が可能なので、「相続税の納税期日に間に合わせたい！」「共有者全員で売却活動をするより、早期に売ってしまいたい…」なんてケースには向いている方法なんですね。

当サイトイエサテは、買取査定にも対応しています。
相場価格より金額が落ちてしまう業者買取ですが、その中でも高額売却を目指すために、ぜひイエサテから買取査定を依頼してみてください。

■④売却成立

売却が成立すれば、引渡し時に売却金額を受領します。
相続割合によって売却金額を分割し、売却にかかった費用も相続割合によって負担を分け合います。

□4、相続したマンションの早期売却は節税効果も

「相続したマンションをとりあえず放置してしまっている」という人も少なくないのではないでしょうか？しかし相続したマンションを早期に売却すると、実は節税にもなるんです。

■相続税の納税は10ヶ月以内

相続資産の総額によっては、多額にもなりうる相続税。納税期限は、相続開始から10ヶ月というのは前述の通りです。

納税期限までに相続税額が用意できなければ、税金を延納することもできます。延納とは、税金を分割して支払うということです。分割期間は5年から20年の範囲で決まりますが、延納期間中は高額な利子税がかかります。つまり相続税は現金一括の納税が一番の節税なんですね。

相続資産のほとんどがマンションなどの不動産で、現金や預貯金が少ない場合、相続税を捻出するのは難しくなります。
マンション売却にかかる期間は平均して4～5ヶ月だということを考えると、相続税の納税が難しそうなら、早期にマンションの売却手続きを取るのが賢明な判断だといえます。

■取得費加算の特例

相続したマンションを売却して利益が出た場合、「取得費加算の特例」を適用させれば大幅な節税となります。

売却益は、簡単にいえばマンションを売却した金額から、購入した金額や購入にかかった「取得費」を差し引いて計算します。

例えば6,000万円で買ったマンションが、8,000万円で売れた場合、

売却益＝8,000万円－（6,000万円＋取得費＋売却にかかった費用）

で売却益を算出します。厳密にいうと「減価償却費」というものも考慮する必要がありますが、ここではこの特例を使うとなぜ節税になるかという点を伝えるため割愛します。

売却益がプラスになれば、売却益に20～40%の所得税と住民税が課税されます。例えば売却益が1,000万円なら、税金は最大400万円にもなるということです。

売却益を少なくすることができれば節税につながるわけなんですが、「取得費加算の特例」が適用となれば、上記の計算式の「取得費」の部分に納税済みの相続税を加算することができます。

売却益＝3,000万円－（2,000万円＋取得費＋相続税＋売却にかかった費用）

つまり、納税した相続税分だけ売却益を少なくさせることができるということです。

例えば売却益が1,000万円だったとしても、該当のマンションを相続する上で支払った相続税が500万円であれば売却益を500万円とすることができるので、大幅な節税になるんですね。

ただし「取得費加算の特例」の適用は、「相続開始から3年と10ヶ月以内の売却」に限られます。例えば2019年1月1日に被相続人が亡くなった場合、適用期限は2022年10月31日の売却までとなります。（引渡しは期限内でなくても可）

「なんとなく相続したマンションを放置している」

という状況が、いかにもったいないことなのかお分かりいただけるのではないでしょうか？

□相続したマンションの売却査定もイエサテにお任せ！

相続したマンションの売却って、必ずしも「なにがなんでも高く売ってやる！」というものではないと思います。もちろん高額売却は目指すべきですが、次のような事情もあるのではないでしょうか？

・遺産分割のため金額より売れるスピードを重視したい
・節税のためにできるだけ早く売りたい
・まずはいくらくらいで売れるのかを知ってから、共有者で売却を検討したい

先述通り、イエサテは買取査定にも対応しているため、相続したマンションを早く現金化したい方にもうってつけです。
また「売却したいくらになる？」という判断はなかなか難しいものでもありますが、イエサテはマンション査定の専門サイト。マンション売却を得意としている不動産会社としか提携していないため、信頼できる査定額を出すことが可能なんです。

例えば査定額が5,000万円で、実際に売れた金額が4,000万円だったとしたら…それこそ共有者のトラブルの火種にもなってしまいます。信頼できる査定額を知るためにも、相続したマンションの査定には、ぜひイエサテをご利用ください！

□まとめ

相続したマンションを売りたくても、分割でもめていたり、相続登記が済んでいなかったりすると、「全ての問題が解決してから不動産会社に相談しよう」と思ってしまうものです。しかし不動産会社の多くは税理士や司法書士などの専門家と提携しているため、登記や分割協議、納税のサポートの手配もしてくれます。

また相続したマンションの評価額が計算できたとしても、実際に売れる金額とは差があるもの。「いくらで売れるか？」の目安がわかれば、相続問題が解決に向かうこともあります。